Thuyết minh & Chỉ tiêu Quy hoạch Chi tiết 1/500 (QĐ 2047/QĐ-UBND & QĐ 2046/QĐ-UBND)
Vì sao khu vực thuộc “7 vị trí dân cư giữ lại” vẫn lập Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500?
Trên sơ đồ tổng thể Đô thị mới Cam Lâm, Vị trí 5 (Xã Cam Tân) và Vị trí 6 (Xã Cam Hòa) được khoanh vùng là khu dân cư giữ lại (thường gọi tắt là khu vực an toàn, không bị giải tỏa trắng để làm dự án mới). Việc UBND xã Cam Lâm ban hành Quyết định số 2046/QĐ-UBND và 2047/QĐ-UBND ngày 25/09/2026 phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại các khu vực này xuất phát từ 3 cơ sở pháp lý và thực tiễn sau:
Theo Quy hoạch chung Đô thị mới Cam Lâm (QĐ 205/QĐ-TTg), các phân khu phát triển mới phải thu hồi đất để giao chủ đầu tư thực hiện dự án. Ngược lại, 7 vị trí khoanh xanh là khu dân cư hiện hữu lâu đời được định hướng giữ lại cải tạo, chỉnh trang, hạn chế tối đa giải phóng mặt bằng.
Theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch phân khu 1/2000 chỉ mới xác định chỉ tiêu khung. Để người dân xin Giấy phép xây dựng kiên cố, tách thửa hoặc chuyển mục đích lên đất ở (ONT/ODT), chính quyền địa phương bắt buộc phải lập bản vẽ 1/500 xác định rõ chỉ giới đường đỏ từng tuyến hẻm và mật độ, tầng cao từng ô phố.
Tại Tiểu khu B – Cam Tân, diện tích đất ở hiện trạng là 95,19 ha (44,6%). Trong đồ án QHCT 1/500 (QĐ 2047), quỹ Đất nhà ở nông thôn, làng xóm đô thị hóa (OHT) được giữ nguyên và nâng lên 107,58 ha (50,35%), tạo điều kiện cho các thửa đất vườn/nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư được chuyển đổi sang đất ở.
I. Thông tin Pháp lý Đồ án QHCT 1/500 Tiểu khu B – Xã Cam Tân
- Tên đồ án:
- Quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) Một phần tiểu khu B – Quy hoạch phân khu đô thị phía Bắc, xã Cam Lâm
- Quyết định phê duyệt:
- Số 2047/QĐ-UBND ngày 25/09/2026 của UBND xã Cam Lâm
- Cơ quan thẩm định:
- Phòng Kinh tế xã Cam Lâm (Báo cáo số 05/BC-HĐTĐ-QHĐTNT ngày 17/09/2026)
- Văn bản hiệp thương chuyên ngành:
- Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa (Công văn số 9548/SXD-QLQHKT ngày 25/08/2026)
- Đơn vị tư vấn lập quy hoạch:
- Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Angkora
- Căn cứ quy hoạch cấp trên:
- QĐ 205/QĐ-TTg (28/02/2024) & QĐ 2076/QĐ-UBND (12/08/2024 – QHPK 1/2000 Phân khu Bắc)
- Phạm vi & Tứ cận:
- Thuộc KDC B3 (Tiểu khu B) & một phần A4 (Tiểu khu A). Bắc giáp mặt nước; Nam giáp đất dịch vụ B-DV-02; Đông giáp đơn vị ở B7; Tây giáp xã Cam Hiệp
II. Bảng Cân bằng Sử dụng Đất & Chỉ tiêu Quản lý Kiến trúc (Trích trang 36, 40–51 Thuyết minh)
Đơn vị diện tích: m²| TT | Chức năng sử dụng đất | Ký hiệu ô đất | Hiện trạng (m²) | Quy hoạch 1/500 (m²) | Tỷ lệ (%) | MĐXD tối đa | Tầng cao tối đa | HSSDĐ | Chỉ giới XD / Khoảng lùi |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Đất nhà ở nông thôn, làng xóm đô thị hóa | OHT-001 → OHT-132 | 951.941,6 (44,6%) | 1.075.768,18 | 50,35% | 40% – 100%* (Gộp ≤60%) | 04 tầng | 3,6 lần | Trùng chỉ giới đường đỏ (Lùi 0m); cốt nền +0,2÷0,45m |
| 2.1 | Đất văn hóa (Nhà văn hóa, sinh hoạt cộng đồng) | VH-01 | 4.120,5 | 4.411,34 | 0,21% | 40% | 03 tầng | 1,2 lần | Lùi tối thiểu 3,0m |
| 2.2 | Đất y tế (Trạm y tế xã Cam Tân) | YT-01 | 891,1 | 1.020,03 | 0,05% | 40% | 03 tầng | 1,2 lần | Lùi tối thiểu 3,0m |
| 2.3 | Đất giáo dục (2 Mầm non, 2 Tiểu học, THCS Trần Đại Nghĩa) | TH-01→04, THM-01,02 | 22.554,2 | 39.508,90 | 1,85% | 40% | MN: 3 tầng; TH/THCS: 4 tầng | 1,2 – 1,6 lần | Lùi tối thiểu 3,0m |
| 2.4 | Đất thể dục thể thao | TT-01 | - | 6.788,85 | 0,32% | 40% | 03 tầng | 1,2 lần | Lùi tối thiểu 3,0m |
| 2.5 | Đất cây xanh sử dụng công cộng (24 công viên / vườn hoa) | CX-01 → CX-24 | - | 63.891,92 | 2,99% | 5% | 01 tầng | 0,05 lần | Lùi 3,0m (Đạt 13,17 m²/người) |
| 2.6 | Đất thương mại – dịch vụ (Chợ Cam Tân, Trụ sở UBND cũ chuyển đổi...) | TM-01,02; TMM-01→08 | 18.211,7 | 27.202,55 | 1,27% | 60% | 04 tầng | 2,4 lần | Lùi tối thiểu 3,0m |
| 3 | Đất cơ quan, trụ sở (Trạm kiểm lâm Cam Tân) | CQ-01 | 5.265,4 | 643,09 | 0,03% | 40% | 05 tầng | 2,0 lần | Lùi tối thiểu 3,0m |
| 4 | Đất công trình dịch vụ (Bưu điện văn hóa trên QL1) | DV-01 | - | 1.116,67 | 0,05% | 40% | 03 tầng | 1,2 lần | Lùi tối thiểu 3,0m |
| 5 | Đất an ninh | AN-01 | 861,6 | 933,98 | 0,04% | 40% | 05 tầng | 2,0 lần | Lùi tối thiểu 3,0m |
| 6 | Đất di tích, tôn giáo (Đình Vinh Bình, Chùa Hòa Tân, Thiên Bình...) | TG-01 → TG-04 | 14.645,3 | 12.196,18 | 0,57% | 40% | 03 tầng | 1,2 lần | Lùi tối thiểu 3,0m; bảo tồn nguyên trạng |
| 7 | Đất cây xanh chuyên dụng (Hành lang cách ly tuyến điện 110kV) | CD-01 → CD-03 | - | 107.918,21 | 5,05% | Không được phép xây dựng công trình | Hành lang an toàn lưới điện 110kV phía Tây | ||
| 8 | Đất bãi đỗ xe (8 bãi đỗ xe, công suất ~780 chỗ đỗ quy đổi) | P-01 → P-08 | - | 10.926,34 | 0,51% | 60% | 03 tầng | 1,8 lần | Lùi 3,0m (Đạt 4,02 m² quy đổi/người) |
| 9 | Đất công trình hạ tầng kỹ thuật khác (Ga Hòa Tân & Trạm XLNT) | HT-01, HTM-01 | 1.171,2 | 1.824,71 | 0,09% | 50% | 03 tầng | 1,5 lần | Lùi tối thiểu 3,0m |
| 10 | Đất đường giao thông (Đối ngoại, trục chính, phân khu, nội bộ) | QL1, TCD, CK, PK, N.. | 155.239,1 (7,3%) | 763.054,38 | 35,71% | - | - | - | Theo lộ giới từng tuyến đường (4m – 56m) |
| 11 | Sông, suối, kênh, rạch, mặt nước | SO-01 → SO-09 | 52.392,7 | 19.451,78 | 0,91% | - | - | - | Hồ điều hòa, hướng thoát nước về Suối Dầu 2 |
| TỔNG CỘNG TOÀN KHU QUY HOẠCH | 2.136.657,1 | 2.136.657,11 | 100,00% | Quy mô dân số dự kiến: 4.850 – 4.890 người | |||||
III. Mật độ Xây dựng Thuần Lô đất Nhà ở (QCVN 01:2021/BXD)
Áp dụng đối với các lô đất nhà ở riêng lẻ trong 132 ô phố (OHT-001 → OHT-132, trích trang 56 Thuyết minh):
| Diện tích lô đất (m²/lô) | Mật độ XD tối đa | Tầng cao tối đa |
|---|---|---|
| ≤ 90 m² | 100% | 04 tầng |
| 100 m² | 90% | 04 tầng |
| 200 m² | 70% | 04 tầng |
| 300 m² | 60% | 04 tầng |
| 500 m² | 50% | 04 tầng |
| ≥ 1.000 m² | 40% | 04 tầng |
IV. Bảng Quy hoạch Lộ giới Các Tuyến Đường (Trích trang 60–64 Thuyết minh)
Thông số mặt cắt ngang đường (Tổng lộ giới = Lòng đường + Dải phân cách + Vỉa hè hai bên):
| Cấp đường / Tên tuyến | Chiều dài | Lòng đường | Phân cách | Vỉa hè | Tổng Lộ giới |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Tuyến tránh Quốc lộ 1 (TCD 04 – Song song đường sắt) | 2.674,2 m | 38,0 m | 6,0 m | 2×6,0 m | 56,0 m |
| 2. Quốc lộ 1 hiện hữu (Chuyển thành trục chính đô thị) | 2.366,9 m | 34,0 m | 5,0 m | 2×6,0 m | 51,0 m |
| 3. Đường Trục chính đô thị Đông Nam (TCD 01) | 1.463,7 m | 31,0 m | 4,0 m | 2×6,0 m | 47,0 m |
| 4. Đường Chính khu vực (CK 01 & CK 02 – Song song đường sắt) | 988,0 m | 20,0 m | 0 m | 2×4,5 m | 29,0 m |
| 5. Đường trục nội khu D4NB | 796,5 m | 14,0 m | 2,0 m | 2×3,0 m | 22,0 m |
| 6. Đường Phân khu vực (PK102 → PK107, PK115) | 4.580,4 m | 7,0 m | 0 m | 2×3,5 m | 14,0 m |
| 7. Đường Nhóm nhà ở thông tuyến (N1NB → N53NB, D2NB → D9NB) | ~16.200 m | 7,0 m | 0 m | 2×3,0 m | 13,0 m |
| 8. Đường Nhóm nhà ở nhánh (N5NB, N48NB...) & Kiệt hẻm cải tạo | Đa tuyến | 4,0 – 6,0 m | 0 m | 0 – 4,0 m | 4,0 – 10,0 m |
*Ghi chú trang 61 Thuyết minh: Các tuyến hẻm cụt ngắn hiện trạng < 4m vướng công trình kiên cố trước mắt giữ theo hiện trạng để hạn chế giải tỏa; khi đủ điều kiện sẽ mở rộng đạt tối thiểu 4,0m phục vụ PCCC.
V. Giải mã 05 Bản vẽ Kỹ thuật Khổ lớn trong Thư mục BANVE (QH-01, QH-02, QH-04, QH-05, QH-13)
Mở thư mục BANVE gốc trên Google Drive ↗Trong thư mục BANVE của đồ án Tiểu khu B – Xã Cam Tân (QĐ 2047/QĐ-UBND) gồm 05 bản vẽ kỹ thuật khổ lớn (A0) xuất từ phần mềm AutoCAD. Toàn bộ các bản vẽ có hệ tọa độ địa lý (QH-01, QH-02, QH-04, QH-05) đã được hiệu chỉnh độ nghiêng Bắc và nắn khớp trực tiếp lên bản đồ số để tra cứu từng lớp:
Gồm 03 sơ đồ trên cùng 1 tờ bản vẽ: (1) Sơ đồ bên trái: Vị trí khu đất trong Quy hoạch chung Đô thị mới Cam Lâm 1/10.000 (QĐ 205/QĐ-TTg); (2) Sơ đồ bên phải: Vị trí khu đất đặt trong Quy hoạch phân khu 1/2000 Phân khu đô thị phía Bắc (QĐ 2076/QĐ-UBND) – cho thấy rõ các phân khu chức năng phụ cận nằm ngoài ranh 1/500 (như khu trung tâm thương mại dịch vụ B-DV-02 phía Nam, hành lang cây xanh mặt nước phía Bắc, tuyến tránh QL1A); (3) Sơ đồ giữa: Phân chia các Tiểu khu A, B, C, D, E, F.
Thể hiện hiện trạng từng thửa đất trước khi lập quy hoạch (đất ở hiện hữu 95,43 ha, đất trồng cây hàng năm 47,42 ha, đất lúa, nghĩa trang...) và phân vùng đánh giá đất xây dựng (Khu đất xây dựng thuận lợi IA = 197,94 ha; ít thuận lợi IB = 15,73 ha). Giúp đối chiếu trực tiếp hiện trạng thửa đất cũ với đường mở mới trên bản đồ 1/500.
Là bản vẽ pháp lý quan trọng nhất (tương ứng với bản đồ công bố quy hoạch), định vị chính xác từng lô đất ở chỉnh trang (OHT-001 → OHT-132), trường học, y tế, cây xanh, mặt nước và mạng lưới đường giao thông 1/500 kèm bảng thống kê diện tích, mật độ xây dựng, tầng cao chi tiết cho từng ô phố ở cột trái bản vẽ.
Bản đồ minh họa mặt bằng bố trí công trình kiến trúc, hình khối nhà ở, cảnh quan cây xanh ven sông/kênh và 09 công trình điểm nhấn công cộng (① Trung tâm dịch vụ, ② Trường THCS A. Yersin, ③ Trường Tiểu học Cam Tân, ④ Trường Mầm non Sơn Ca, ⑤-⑥ Khu dịch vụ, ⑦ Trạm y tế, ⑧ Bưu điện, ⑨ Sân TDTT quy hoạch).
Bản vẽ tổng hợp 04 sơ đồ phân vùng quy định kiến trúc trên cùng 1 trang khổ lớn kèm phối cảnh 3D: (1) Thiết kế đô thị tổng thể; (2) Sơ đồ quy định khoảng lùi xây dựng (0m – 6m); (3) Sơ đồ quy định tầng cao xây dựng (1 – 5 tầng); và (4) Sơ đồ quy định mật độ xây dựng gộp (5% – 90%). Các chỉ số trong bản vẽ này đã được trích xuất đầy đủ thành bảng tra cứu tại Mục III ở trên.
Mở xem ảnh chi tiết Bản vẽ Thiết kế Đô thị QH-13 ↗